Guide
Conversion immobilière : un même mot, deux métiers
Dans le monde de l'immobilier, « conversion » veut dire deux choses qui n'ont presque rien en commun. La première transforme un immeuble. La seconde transforme un visiteur en client. Les confondre mène à de mauvaises recherches, à de mauvais interlocuteurs, et parfois à de mauvaises décisions. Ce guide met les choses au clair.
1. La conversion d'un immeuble
Au sens premier, la conversion immobilière est la transformation d'un immeuble existant. On ne construit pas : on donne une nouvelle vie, une nouvelle fonction ou un nouveau mode de propriété à un bâtiment qui existe déjà. Elle prend deux grandes formes.
Le changement d'usage
Un bâtiment passe d'une fonction à une autre. Une tour de bureaux devient un immeuble de logements, une église devient un lieu culturel ou des appartements, un entrepôt industriel devient des lofts, un rez-de-chaussée commercial devient une habitation. Ces projets répondent souvent à un besoin de logements, à la revitalisation d'un quartier ou à la préservation d'un bâtiment patrimonial.
Au Québec, un changement d'usage relève d'abord de la municipalité : l'usage projeté doit être permis par le règlement de zonage, ou autorisé par une procédure d'exception comme un projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble (PPCMOI), lorsque la municipalité s'en est dotée. Les travaux exigent des permis, et le bâtiment doit respecter les exigences de construction et de sécurité propres à son nouvel usage : issues, protection contre l'incendie, insonorisation, accessibilité. Architectes, ingénieurs, urbanistes et notaires sont les interlocuteurs naturels de ces projets.
La conversion en copropriété divise
Un immeuble locatif devient une copropriété divise, communément appelée « condos » : chaque logement devient une partie privative qu'on peut vendre séparément, et le reste de l'immeuble devient des parties communes.
Parce qu'elle touche directement les locataires, cette conversion est strictement encadrée par la Loi sur le Tribunal administratif du logement :
- Une autorisation du Tribunal administratif du logement (TAL) est nécessaire pour un immeuble qui comporte, ou a comporté au cours des dix dernières années, au moins un logement loué. Sans cette autorisation, la déclaration de copropriété ne peut pas être inscrite.
- Les locataires doivent être avisés de l'intention de convertir, au moyen d'un avis prévu à cette fin, et ils bénéficient de protections importantes, notamment quant à leur maintien dans les lieux.
- Deux régimes coexistent : celui de la Ville de Montréal, où la conversion est interdite en principe et ne peut se faire qu'avec une dérogation de l'arrondissement (certains n'en accordent plus), et celui des autres municipalités, qui peuvent elles aussi encadrer ou restreindre la conversion par règlement.
À retenir. Une dérogation municipale n'est pas une autorisation de convertir : seul le TAL peut l'accorder. Avant tout projet, renseignez-vous auprès de votre municipalité et du Tribunal administratif du logement, et faites-vous accompagner par des professionnels.
2. La conversion de leads immobiliers
Dans le langage du marketing, la conversion désigne le moment où une personne passe d'une étape à la suivante dans sa relation avec un professionnel. En courtage immobilier, ce parcours a un vocabulaire bien à lui :
- Le visiteur. Une personne découvre le site, la page ou la publicité d'un courtier.
- Le lead. Elle fait une demande : vendre, acheter, faire évaluer sa propriété. C'est la première conversion.
- Le client. Le courtier la joint, comprend son projet, et la demande devient une relation. C'est la deuxième conversion.
- Le mandat et la transaction. Un contrat de courtage est conclu, puis une vente ou un achat. C'est l'aboutissement.
Le taux de conversion mesure la part des personnes qui franchissent chaque étape : par exemple, le nombre de demandes reçues pour cent visites d'un site. C'est l'indicateur clé de l'efficacité d'une présence web.
Ce second sens a lui aussi son cadre légal : on ne peut pas capter des leads n'importe comment. Les renseignements personnels sont protégés par la Loi 25, les messages commerciaux par la Loi canadienne anti-pourriel, et la publicité des courtiers par les règles de l'OACIQ. C'est tout le sujet de notre guide Lead immobilier : capter des demandes, légalement.
Les deux sens, côte à côte
| Conversion d'un immeuble | Conversion de leads | |
|---|---|---|
| Ce qu'on transforme | Un bâtiment : son usage ou son mode de propriété | Une relation : un visiteur devient une demande, puis un client |
| Exemples | Bureaux en logements ; immeuble locatif en condos | Un formulaire rempli ; un premier appel ; un mandat signé |
| Qui s'en occupe | Propriétaires, promoteurs, architectes, urbanistes, notaires, municipalité, TAL | Courtiers immobiliers, leurs équipes et leurs outils |
| Le cadre au Québec | Zonage et permis municipaux ; Loi sur le Tribunal administratif du logement | Loi 25 ; Loi canadienne anti-pourriel ; règles de l'OACIQ |
| Ce qu'on mesure | Délais, coûts, autorisations, logements créés | Visites, demandes, taux de conversion, mandats |
| L'échelle de temps | Des mois, souvent des années | Des minutes à quelques semaines |
Pourquoi tant de gens les confondent
Parce que les deux se croisent dans les mêmes recherches. Un promoteur qui cherche « conversion immobilière » pour son projet de condos tombe sur des outils de marketing ; un courtier qui veut améliorer son taux de conversion tombe sur des articles de zonage. Le mot est le même, le métier ne l'est pas. Et les deux mondes se rencontrent parfois : un projet de conversion d'immeuble finira souvent par la mise en vente des unités, et les acheteurs devront bien être trouvés.
Où se situe Conversion.RealEstate
Conversion.RealEstate travaille dans le second sens : nous sommes une plateforme technologique qui aide les courtiers immobiliers du Québec à transformer leurs visiteurs en demandes, et leurs demandes en clients, de façon légale et conforme à la Loi 25.
Nous ne réalisons pas de projets de conversion d'immeubles, nous ne sommes pas un courtier immobilier et nous ne donnons pas d'avis juridiques. Pour un projet de changement d'usage ou de conversion en copropriété, adressez-vous à votre municipalité, au TAL et à des professionnels qualifiés ; pour la vente des unités, à un courtier immobilier titulaire d'un permis de l'OACIQ.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la conversion immobilière ?
C'est un terme à double sens. En immobilier, il désigne la transformation d'un immeuble, que ce soit son usage (des bureaux en logements) ou son mode de propriété (un immeuble locatif en copropriété divise). En marketing immobilier, il désigne le passage d'un visiteur à une demande, puis à un client.
Faut-il une autorisation pour convertir un immeuble locatif en condos au Québec ?
Oui. Si l'immeuble comporte, ou a comporté au cours des dix dernières années, au moins un logement loué, la conversion en copropriété divise exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement. À Montréal, la conversion est interdite en principe et suppose d'abord une dérogation de l'arrondissement, lorsque celui-ci en accorde.
Qu'est-ce qu'un bon taux de conversion pour un site de courtier ?
Il varie selon la source des visites, le marché et le type de demande. Plutôt qu'un chiffre universel, suivez votre propre taux dans le temps : il montre si vos pages, vos formulaires et vos campagnes s'améliorent. Les courtiers de Conversion.RealEstate le voient dans leurs statistiques, mesuré sans témoins.
Conversion.RealEstate peut-elle m'aider à convertir mon immeuble ?
Non : notre plateforme sert la conversion de leads, pas la transformation d'immeubles. Si votre projet mène à la vente d'unités, un courtier immobilier peut en revanche utiliser Conversion.RealEstate pour recevoir et suivre les demandes des acheteurs.